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マンション投資で重要な利回りについて

マンション投資における3つの利回りの考え方について解説します。不動産投資ではもっとも重要な部分です。

不動産投資における利回りの種類

不動産投資には、表面利回り、想定利回り、実質利回りの3つの考え方があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りとは、単純に、年間収入を物件購入価格で割った利回りのこと。グロス利回りとも言います。計算式は次のようになります。

表面利回り =
年間収入÷購入価格×100

たとえば、年間収入が100万円、物件の購入価格が1000万円だったとすると、単純に100万円÷1000万円×100を当てはめて「利回り10%」と考えるのが表面利回りです。

想定利回り

想定利回りとは、仮に物件が満室になったと想定した際の年間収入を物件購入価格で割った利回りのこと。計算式は次のようになります。

想定利回り =
想定年間収入÷購入価格×100

たとえば、所有物件が満室であると想定した場合の年間収入が100万円、物件の購入価格が1000万円だったとすると、100万円÷1000万円÷100を当てはめて「利回り10%」と考えるのが想定利回りです。

なお、想定利回りの場合は「満室を想定した場合の収入」が分母になりますが、表面利回りの場合は、かならずしも定義の中に「満室」を謳っていません。ただし、一般には表面利回りでも満室を前提として利回りが計算されるため、両者は同義と考えて差し支えありません。

実質利回り

実質利回りとは、想定される年間収入から諸経費を差し引いた金額を物件購入価格で割った利回りのこと。計算式は次のようになります。

実質利回り =
(年間想定収入-年間諸経費)÷購入価格×100

たとえば、所有物件から想定される年間収入が100万円、付随する諸経費が30万円、物件の購入価格が1000万円だったとすると、(100万円-30万円)÷1000万円×100を当てはめて「利回り7%」と考えるのが実質利回りです。

なお、諸経費には物件の管理費や修繕費、各種税金、保険料、税理士への報酬などが含まれます。表面利回り(想定利回り)よりも、より現実味のある利回りが算定されることになります。

投資物件を紹介する不動産会社は、少しでも投資家の注目を引くために、広告には表面利回り(想定利回り)を掲示している例がほとんどです。しかしながら表面利回り(想定利回り)は、購入後のリアリティとはあまりにもかけ離れているのが実情です。

不動産投資をお考えの方は、表面利回り(想定利回り)については物件リサーチの参考程度に留め、最終的には実質利回りを基準に検討するようにしましょう。

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