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マンション投資のローンについて

ここでは、マンション投資におけるローンの借り換えについて考えてみます。借り換えをする際には、金利のみならず、その他のメリットとデメリットも比較して総合的に判断しましょう。

不動産投資ローン借り換えについて

不動産投資を始めると、既存で借り入れている銀行以外から、借り換えの提案をされる機会が増えてきます。「今よりも低い金利で融資するので、ウチに乗り換えませんか?」という提案です。

金利が低くなればローン返済額も減るため、収益率が上がります。オーナーにとっては夢のような話でしょう。

さて、そのような提案に対してオーナーはどのように振る舞うべきでしょう?金利が低くなるならそれに越したことはない、と安易に提案を承諾すべきでしょうか?

金利が低くなることそれ自体は、確かにメリットです。一方で、借り換えをすることによって生じうるデメリットも考慮しておかなければなりません。メリットとデメリットを天秤にかけて、メリットのほうが大きいと判断した場合には、借り換えを検討してみても良いでしょう。

借り換えのメリット

借り換えをすると今までよりも金利が下がるため、手元に残る現金の額が増えます。現金の額が増えれば、そのお金を修繕などに回すことができるので、物件の質を維持したり、または高めたりすることもできるでしょう。物件の質を高めれば、割高な家賃でも借主が現れる可能性があるため、収益率がさらに上がることも考えられます。

あるいは、増えた現金を貯蓄して個人資産を増やしておけば、次に融資を受ける際の審査で有利に働くでしょう。

借り換えのデメリット

借り換えに伴う出費は、決して安くはありません。既存の金融機関に対する繰上げ返済手数料、担保抹消・設定に関わる費用など、様々なコストがかかります。特に繰上返済手数料は高額になるときがあり、その結果コンバージョンによる金利低下の利得を享受できない場合もあります。

また、借り換えを「された」側の金融機関との信頼関係が崩れるため、以後はその金融機関から融資を受けられない可能性もあります。将来的に事業規模を拡大していきたいオーナーにとって、融資を受けられる金融機関が一つ減るということは、大きなダメージになるかも知れません。

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