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マンション投資の流れを把握する

ワンルームマンションの投資の流れを解説。また、費用面で知っておきたい知識を紹介しています。

マンション投資の流れについて

  1. 準備
    マンション投資は何の予備知識もないままに始めることはできません。事前に不動産投資セミナーなどに参加するなどして情報を収集することから始めましょう。
    また、マンション購入に当たっては、当然資金も必要になります。ローンを組んだとしても諸費用がかかることが考えられますので、ある程度まとまった購入資金を準備するようにしてください。
  2. 物件探し
    直接不動産業者に出向いてもよいですが、まずはインターネットの物件情報などで探してみて、目を慣らしてからの方がよいでしょう。
    裁判所に行って競売物件を探したり、自分で歩いて探す方法もありますが、あまり効率はよくありません。
  3. 物件の分析
    めぼしい物件が見つかったら分析をしてみます。どれくらいの収益が上がるのか、投資額をいつ頃までに回収できそうか、最終的にその物件をどう処分するかなど、資金計画も含め将来を見据えてシミュレーションをしてみましょう。
  4. 物件の契約
    投資先が決まったら売買契約を締結して物件を取得します。契約自体は難しいものではありませんが、はじめに「重要事項説明書」の説明を受けます。ここには物件についての権利関係や法令に関するものなど重要なことが記載されていますので、理解するにはある程度の専門的知識が必要になります。
  5. 経営開始
    契約を締結したらマンション経営のスタートです。資産運用かビジネスかという考え方によって取り組み方も違ってきます。
    時間に余裕があるのであれば別ですが、家賃の回収や清掃などマンションの管理に関連する部分は手数料を払っても業者に委託したほうがよいでしょう。

知っておきたい費用に関する知識

マンション投資・経営には何の知識もないまま始めるのは危険です。準備段階である程度予備知識をつけておきましょう。

価格相場

ワンルームマンションの価格相場を知っておくことは、物件選びの際に役に立ちます。例えば都内23区内でも場所によって相場が異なります。

港区、渋谷区などの中心部で人気のエリアは1,500万円~2,000万円程度、中心から外れた練馬区、江戸川区、足立区などは1,000万円以下~1,000万円程度となっています。

税金

マンションを購入すると税金がかかります。

チェック不動産購入時
不動産取得税、登録免許税があります。不動産取得税は固定資産課税台帳に登録された価格×3%、登録免許税は登記する内容で税金の算出方法が異なり、所有権移転登記(売買)では固定資産税評価額の2%がかかります。

チェック不動産維持
固定資産税都市計画税があります。固定資産税は固定資産税評価額(課税標準)×1.4%、都市計画税は固定資産税評価額(課税標準)×0.3%です。

その他、消費税印紙税など様々な税金がかかることを頭に入れておいてください。

利回り

利回りは物件紹介などの情報を見る際によく出てきますが、2種類あることを覚えておいてください。1つは「表面利回り」で、もう1つは「実質利回り」です。

高層マンション表面利回り年間収入÷不動産価格×100で計算。これに対し、実質利回り(年間収入-保有時の諸経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100で計算します。

諸経費とは管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料などで、これを組み込むことで、より正確に利回りを把握することができます。

マンション投資のチラシや案内などで見かける利回りのほとんどは表面利回りですので、利回りが良いと思って購入したらそれほどでもなかったということが起きます。物件の分析を行う際には、実質利回りの方で考えた方がよいでしょう。

また、利回りは老朽化などで家賃が下がれば当然下がっていくものですので、最初の利回りが何十年も同じということはありません。利回りばかりを気にするのではなく、あくまで物件の価値に着目して考えていくことが重要です。

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